상가 월세를 5년 넘게 내지 않고 옆 호실까지 허락 없이 써 온 임차인을 상대로, 건물인도와 밀린 월세 소송을 내 무변론으로 전부 승소한 사건입니다. 의뢰인은 고령의 상가 주인으로, 멀리 떨어진 지방에 상가가 있어 임차인이 월세를 내지 않는 사실을 오랫동안 제대로 챙기지 못했습니다. 뒤늦게 가족이 현장에 가 보니 임차인은 빌린 상가뿐 아니라 계약하지 않은 바로 옆 호실에도 간판을 달고 영업해 온 상태였습니다. 법무법인 대환은 흩어진 증거를 모아 청구를 꼼꼼히 정리했고, 법원은 의뢰인의 청구를 모두 받아들였습니다.

① 사건명

건물인도 등 (연체차임 청구, 무단점유 부당이득 반환 및 인도 청구)

② 의뢰인의 상황

의뢰인은 이 사건의 원고로, 서울에 사는 고령의 상가 소유자입니다. 의뢰인은 지방에 나란히 붙은 상가 두 칸을 가지고 있었고, 그중 한 칸을 보증금 300만 원, 월세 30만 원, 기간 3년으로 임대하였습니다. 그런데 임차인은 첫 달 일부인 55만 원을 낸 뒤로 단 한 번도 월세를 내지 않았습니다. 전기요금까지 밀려 의뢰인이 대신 내기도 했습니다. 의뢰인은 고령인 데다 상가가 멀리 있어, 어떻게 해야 할지 모른 채 5년 넘게 속앓이만 해 왔습니다.

상대방인 피고는 이 상가를 빌린 임차인입니다. 계약 기간이 끝난 뒤에도 월세를 내거나 상가를 돌려주겠다는 말이 없었습니다. 더구나 계약하지 않은 바로 옆 호실까지 자기 가게 간판을 달고 함께 써 왔다는 사실이, 뒤늦게 현장을 찾은 의뢰인 가족에게 확인되었습니다.

③ 쟁점

• 계약서에 월세 금액이 적혀 있지 않은 상황에서 '월 30만 원' 약정을 어떻게 증명할지
• 5년 넘게 밀린 월세를 정확히 얼마로 계산하고, 보증금과 어떻게 정리할지
• 계약하지 않은 옆 호실을 무단으로 쓴 데 대해 사용료(부당이득)와 인도를 받아낼 수 있는지
• 상가는 지방에 있고 의뢰인은 서울에 사는데, 어느 법원에서 소송할 수 있는지

④ 법무법인 대환의 대응

전세사기 사건에서는 "몰랐다"는 말만으로는 수사기관을 설득하기 어렵습니다. 법무법인 대환은 계약 당시 의뢰인이 실제로 무엇을 확인했고 무엇을 알았는지를 객관적인 자료로 하나하나 정리해 의견서로 제출하였습니다.

• 중개 행위와 세입자를 속인 행위는 다르다는 점을 분명히 하고, 중개대상물 확인·설명서를 교부하며 매매 예정 사실을 특약이나 설명으로 알렸다는 점을 밝힘
• 계약 당시 KB부동산 시세, 국토교통부 실거래가, 같은 건물 다른 호실 거래가격을 근거로 집값을 판단했다는 점을 제시
• 의뢰인이 새 집주인의 국세·지방세 완납증명원까지 확인했고, 일부 세입자는 전세자금대출과 보증보험에도 가입했다는 점을 들어, 처음부터 보증금을 떼먹을 생각이 없었음을 설명
• 의뢰인이 관련자들에게 돈을 빌려주었다가 돌려받지 못해 공정증서를 작성하고 강제집행까지 시도한 사실을 들어, '범죄수익을 나누는 관계'가 아니라 '채권자와 채무자 관계'였다는 점을 소명
• 의뢰인 계좌로 들어온 돈에는 빌려준 돈의 반환, 중개보수, 취득세·법무사 비용, 수리비 등 서로 다른 이유가 섞여 있어, 하나하나 따로 따져 보아야 한다고 주장
• 경찰 단계부터 수차례 조사에 응하고 계약서와 계좌 거래내역을 모두 제출했으며, 검찰의 장시간 조사에도 성실히 응해 도망하거나 증거를 없앨 염려가 없다는 점을 강조

⑤ 진행 상황

전세사기 혐의액 13억 3,000만 원 → 불구속 기소 검찰은 의뢰인을 구속하지 않고 재판에 넘겼습니다. 의뢰인은 일상생활을 유지하며 불구속 상태로 1심 재판을 받고 있습니다.

피해자가 여럿이고 피해 금액이 큰 전세사기 사건은 구속 상태에서 수사와 재판이 진행되는 경우가 많습니다. 이 사건에서 의뢰인은 구속되지 않아, 직접 자료를 찾고 변호인과 충분히 상의하며 재판을 준비할 수 있게 되었습니다. 혐의가 있는지에 대한 최종 판단은 1심 재판에서 이루어집니다.

⑥ 의미

전세사기 사건이라도 수사 초기부터 성실하게 조사에 응하고 자료를 빠짐없이 제출하면, 구속 없이 재판을 받을 수 있다는 점을 보여 준 사례입니다. 또한 "중개를 했다"는 사실과 "세입자를 속였다"는 사실은 다르며, 계약 당시 무엇을 확인하고 알았는지를 시세 자료, 세금 완납 확인, 계좌 내역 같은 객관적인 증거로 따로 따져 보아야 한다는 점을 확인한 사건입니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세사기의 '동시진행'이란 무엇인가요?

A. 세입자의 전세계약과 집 매매를 같은 날 함께 진행하는 방식입니다. 세입자가 낸 전세보증금으로 집값을 치르기 때문에, 새 집주인은 자기 돈 없이 집을 살 수 있습니다. 전세보증금이 실제 집값보다 많으면 '깡통전세'가 되어, 나중에 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

Q. 전세 계약을 중개만 했는데도 전세사기로 처벌받을 수 있나요?

A. 세입자에게 거짓 설명을 하거나 중요한 사실을 숨기고, 다른 사람들과 미리 짜고 보증금을 가로챘다면 공범으로 처벌될 수 있습니다. 다만 중개를 했다는 사실만으로 곧바로 사기죄가 되는 것은 아니며, 계약 당시 무엇을 알았고 어떻게 설명했는지가 중요합니다.

Q. 전세사기 피해 금액이 10억 원이 넘으면 무조건 구속되나요?

A. 무조건은 아닙니다. 구속은 도망하거나 증거를 없앨 염려가 있을 때 하는 것이 원칙입니다. 이 사건에서도 혐의액이 13억 3,000만 원이었지만, 의뢰인이 수사에 성실히 협조한 끝에 불구속 상태로 재판에 넘겨졌습니다.

Q. 불구속 기소는 무죄라는 뜻인가요?

A. 아닙니다. 불구속 기소는 구속하지 않은 상태로 재판을 받게 한다는 뜻입니다. 유죄인지 무죄인지, 형량이 얼마인지는 재판에서 정해집니다. 다만 구속되지 않으면 생활을 유지하면서 재판을 충분히 준비할 수 있습니다.

고가 사는 곳의 법원에서도 소송할 수 있습니다. 이 사건도 의뢰인이 사는 서울에서 진행했습니다.

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